1. ¿Qué es un apart-hotel o un condotel?
Piense en un apart-hotel (también conocido como condotel o condo hotel) como comprar un condominio, incluso si es parte de un hotel de cuatro estrellas. Por lo tanto, como propietario, cuando está de vacaciones, obtiene más servicios y comodidades de cuatro estrellas que en un condominio típico.
2. ¿Qué tipo de servicios y comodidades se encuentran en los hoteles en condominio?
Si puede imaginar las complejidades que encontrará en un hotel de lujo, puede imaginar un hotel de tiempo compartido. Las características a menudo incluyen piscinas estilo centro turístico, spas de servicio completo, gimnasios de última generación, restaurantes gourmet, servicios de conserjería y servicio a la habitación.
En algunos lugares, como Las Vegas, encontrará hoteles en condominio con sus propios casinos, áreas comerciales y lugares de entretenimiento. En lugares como Orlando, encontrará hoteles en condominio con sus propios parques acuáticos e instalaciones para convenciones.
3. ¿Cuál es la diferencia entre un condo-hotel y un condominio tradicional?
La gran diferencia entre un hotel y un hotel en condominio es que un hotel generalmente tiene un propietario, individual o corporativo, pero un hotel en condominio se vende unidad por unidad. Por lo tanto, un condominio de 300 habitaciones podría tener hasta 300 propietarios.
4. ¿Es obvio para los huéspedes del hotel si se hospedan en un hotel condominio o en un hotel tradicional?
Un huésped del hotel probablemente nunca sabrá que el hotel tiene varios propietarios, ya que la propiedad se opera como un hotel tradicional y, a menudo, está bajo la administración de una compañía hotelera conocida como Hilton, Hyatt, Starwood, Trump o W. De Plus, cada uno de ellos. las unidades individuales del hotel condominio tendrán un diseño y una decoración idénticos entre sí, tal como lo harían en un hotel tradicional.
5. ¿Quién compra habitualmente hoteles en condominio?
Se venden principalmente a personas que desean una casa de vacaciones pero no quieren lidiar con las molestias típicamente asociadas con la propiedad de una segunda vivienda, como el mantenimiento de la propiedad o la búsqueda de inquilinos fuera de temporada.
6. ¿Cuál es la demografía del comprador típico de un hotel en condominio?
La gama de compradores de hoteles en condominio es bastante amplia. Hay familias que quieren una segunda vivienda en un destino vacacional. Hay baby boomers que están jubilados o a punto de jubilarse y quieren un lugar donde poder “pasar el invierno”. También hay muchos inversionistas que compran una unidad de hotel en condominio con poca intención de usarla; están ahí para la potencial revalorización de los bienes raíces.
7. ¿Puede vivir en un hotel condominio?
Los condominios generalmente no se ofrecen como residencias principales. De hecho, muchos de ellos limitan el uso por parte del propietario de la unidad de hotel condominio (típicamente 30-60 días por año) ya que la unidad se espera y requiere en el programa de alquiler nocturno del hotel, donde se puede ofrecer a los clientes y generar ingresos. .
8. ¿Quién recibe el dinero cuando se alquila su condo hotel?
La empresa administradora del hotel comparte los ingresos por alquiler con el propietario del hotel en condominio. Si bien los porcentajes exactos varían de una propiedad a otra, la división típica de alquiler es entre 50% y 50%.
9. ¿Quién encuentra a los huéspedes del hotel y luego limpia y mantiene las unidades de condominio del hotel?
La empresa de gestión del hotel comercializa la propiedad y reserva a los huéspedes del hotel. También mantiene la unidad y vela por el correcto funcionamiento de todos los servicios e instalaciones del hotel.
10. ¿Cuáles son las ventajas / desventajas de comprar un condotel frente a la compra de propiedades de alquiler típicas?
Las ventajas incluyen:
· Propiedad sin complicaciones; no hay problema con el dueño
Ingresos por alquiler para compensar algunos o posiblemente todos los gastos de propiedad
Una fantástica casa de vacaciones disponible para usar cuando quieras
Una inversión inmobiliaria en un momento en el que otras inversiones pueden parecer menos atractivas
Alta probabilidad de apreciación
· Orgullo de propiedad: «Soy dueño de una carta de triunfo»
Las desventajas incluyen:
El flujo de efectivo anual puede ser igual o menor que el costo anual de propiedad.
· Las mascotas generalmente no son bienvenidas.
· La unidad de hotel en condominio del propietario se puede alquilar cuando el propietario lo desee, por lo que es necesario reservar con anticipación para garantizar la disponibilidad.
La unidad de condominio está sujeta a las mismas caídas del mercado que afectan a todos los hoteles en el mercado competitivo: huracanes, amenazas terroristas, inviernos cálidos en el norte, precios de la gasolina, etc., que pueden afectar la tasa de ocupación de una unidad y la cantidad de ingresos que genera. genera.
11. ¿Son difíciles de financiar los condominios hoteleros?
En absoluto, pero por lo general toman el 20% de pago inicial, mientras que los condominios se pueden comprar con menos efectivo. También es importante asegurarse de utilizar un agente hipotecario que haya tenido éxito en la obtención de acuerdos de financiación de hoteles en condominios. Muchos bancos aún no lo hacen, pero cada vez más se están involucrando a medida que los hoteles de condominios se vuelven más disponibles.
12. ¿Cuánto tiempo han existido los hoteles en condominio y dónde están ubicados?
Los hoteles en condominio existen desde hace varias décadas, pero la gran ola de hoteles en condominios de cuatro y cinco estrellas que se han abierto paso por todo el país comenzó alrededor del año 2000 en el área de Miami. El área de Miami-Fort Lauderdale todavía tiene la mayor cantidad de hoteles en condominio, pero áreas como Orlando y Las Vegas están desarrollando propiedades de hoteles en condominio a un ritmo aún más rápido y probablemente superará al sur de Florida pronto. Otras regiones prometedoras son lugares como Bahamas, Panamá, República Dominicana, México, Canadá y Dubai.
13. ¿Cuánto cuestan las unidades de condominio del hotel?
Es como preguntar cuánto cuesta un coche. Hay hoteles en condominio de diferentes calidades. Algunos requieren mayores sumas de dinero que otros, por supuesto.
Hay condominios económicos por tan solo $ 100,000. Por lo general, se encuentran en propiedades que han convertido su uso en un hotel existente. Son del tamaño de una habitación de hotel, carecen de instalaciones de cocina, franquicias de lujo y otras comodidades de primera clase.
Luego están las propiedades de cuatro estrellas o más altas que pueden comenzar entre $ 300,000 y $ 400,000, pero pueden llegar hasta $ 800,000 solo para un estudio. Las unidades de una y dos habitaciones cuestan mucho más que un estudio. Por supuesto, los estudios están completamente amueblados y terminados, serán mucho más grandes que una habitación de hotel típica y pueden atraer clientes debido a su nombre como St. Regis, Ritz o W.
14. ¿Cuáles son los costos de mantenimiento típicos?
En promedio, alrededor de $ 1.00 a $ 1.50 por pie cuadrado, pero el rango puede exceder los $ 2.00 por pie cuadrado en propiedades más lujosas.
15. ¿Compra unidades de condominio después de la construcción o puede comprar condominios antes de la construcción?
A menos que tenga prisa por comenzar sus vacaciones o necesite hacer un intercambio 1031, lo mejor es comprar hoteles de condominios preconstruidos lo antes posible. Aquí es cuando los precios son más bajos y la selección de unidades es mayor. Probablemente esperará dos años o más antes de cerrar y tomar posesión de su unidad de condo-hotel, pero habrá fijado el precio y disfrutado de la máxima apreciación.
16. ¿Hay algo más que los inversores deban saber sobre los condotels?
Comprar este tipo de bienes raíces implica más que la antigua frase «ubicación, ubicación, ubicación». Si bien la mayoría de los hoteles de condominios están ubicados en atractivos complejos turísticos y áreas comerciales, lo más importante es una buena franquicia con un sólido sistema de reservaciones.
Además, no se deje engañar por la asignación agresiva de alquileres. De cualquier manera, el desarrollador de la propiedad tendrá que dotar de personal, mantener y operar el hotel y sus servicios como restaurantes, bares, spas y piscinas con su parte de los ingresos. Si le da una parte muy ventajosa del alquiler, también es más probable que le cobre una tarifa de mantenimiento mensual más alta. Por supuesto, va en ambos sentidos. Si la avería de mantenimiento propuesta está más cerca de 50-50, su mantenimiento también debería ser más razonable.
17. ¿Tiene alguna sugerencia para los inversores a la hora de elegir qué condominio comprar?
Reciba buenos consejos. Esto significa que no desea depender únicamente del argumento de venta proporcionado por un vendedor en el lugar en un hotel de tiempo compartido. Desea hablar con un corredor que se especialice en condo-hoteles y que conozca y comprenda todo el mercado de condo-hoteles, y no solo los hechos relacionados con una sola propiedad. Él o ella escuchará sus deseos y necesidades, luego le ofrecerá recomendaciones sobre qué propiedades se adaptan mejor a sus necesidades. Tendrá la oportunidad de comparar precios y considerar los pros y los contras de cada propiedad disponible.
Un buen corredor puede marcar la diferencia entre comprar un condo-hotel que será problemático y no cumplirá con sus expectativas o uno que le dará años de excelentes vacaciones, buenos ingresos anuales y una ganancia sustancial durante la venta.
18. ¿Cuesta más usar un corredor de bienes raíces para comprar un condo-hotel que comprar una unidad por su cuenta?
No. Con las propiedades de condominios de hoteles nuevos, los precios siempre los establece el desarrollador y son exactamente los mismos, ya sea que compre directamente a un vendedor en el lugar o mediante un corredor.
La comisión del corredor siempre la paga el desarrollador y ya está incluida en el precio, ya sea que un corredor externo esté involucrado en la venta o no. Dado que la representación del corredor es gratuita para los compradores, tiene sentido buscar su ayuda y asesoramiento antes de realizar una compra.
19. ¿Cómo pueden los compradores potenciales encontrar un buen corredor de condominios hoteleros?
Pídale a sus amigos recomendaciones de corredores o busque en línea «corredor de condominios de hotel». Visite los sitios web de los corredores de condominios y vea si la información que brindan parece completa e imparcial. Si su sitio web parece estar enfocado en la venta de casas u oficinas y la información del condominio parece una ocurrencia tardía, manténgase alejado. Su mejor opción es trabajar con un corredor de condominios especializado.
20. ¿Cómo pueden los compradores enterarse de las nuevas propiedades hoteleras en condominio que están saliendo al mercado?
Los corredores de condominios de hoteles pueden ser una buena fuente de información, ya que a menudo se enteran de las propiedades antes de que sean entregadas al público en general. Otra opción es que se suscriban a un boletín informativo de condominios como el que publicamos llamado Alerta de propiedades de condominios. Lo ofrecemos gratis en nuestro sitio. http://www.CondoHotelCenter.com y cuenta con una propiedad hotelera en condominio diferente que llega al mercado con cada edición.
